Der Kauf einer
Immobilie ist für viele Menschen eine sehr entscheidende Angelegenheit,
weil insbesondere der Erwerb eines Wohneigentums sich äusserst
einschneidend auf die weitere Lebensplanung auswirken kann.
Aus diesem Grunde ist beim Erwerb einer Immobilie sehr sorgfältig
vorzugehen, dass man keine entscheidenden Kriterien zu beachten vergisst,
die nach dem Kauf zum (finanziellen) Verhängnis werden könnten.
Unser Unternehmen beschäftigt sich unter anderem auch mit der Vermittlung
von Immobilien, d.h. wir sind fast täglich mit dem Verkauf von Immobilien
beschäftigt und wissen als Profis, worauf es beim Immobilenerwerb
ankommt, worauf man zu achten hat und wovor man besser Abstand hält.
Wir möchten Ihnen nachfolgend einige Praxistipps erörtern, die Sie beim
Kauf einer Immobilie eventuell vor grösserem Schaden bewahren können.
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Wo sucht man am Besten nach der gewünschten
Immobilie?
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Immobilienmarkt in Ihrer Tageszeitung-
Makler
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Hausbank
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Suchanzeige in Tages-/Fachzeitungen
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Internet
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Zwangsversteigerungen
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In welcher Lage soll die gewünschte Immobilie sein?
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Infrastruktur
Autobahn,
Flughafen, ÖPNV, Einkaufen, Nachbarn, Schulen, Ämter…
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Bereich
Standzentrum, Randlage, reines Wohngebiet, Mischgebiet, Umfeld…
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Grundstück
Grundstücksausrichtung und –zuschnitt, Zufahrtswege, Umgebungslärm,
Bergblick,…
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Nachbarn
Verschaffen
Sie sich einen Überblick über Ihre unmittelbaren Nachbarn, denn mit denen
müssen Sie lange Zeit auskommen.
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Welche Beschaffenheit hat die
Bausubstanz und Haustechnik des Objekts? – Worauf hat man beim Erwerb
einer Immobilie zu achten?
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Baujahr
Das Baujahr
ist oft bei der Frage nach den verwendeten Baumaterialien entscheidend,
denn insbesondere bei Altbauten wurden oftmals Baustoffe, wie z.B.
Schlacke oder Asbest, verwendet, die ein erhebliches Gesundheitsrisiko
bedeuten könnten.
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Raumaufteilung
Wohn-,
Nutz- und Verkehrs-, Heizflächen
Prüfen Sie bitte genau, ob das zu erwerbende Objekt in punkto
Raumaufteilung genau Ihren Vorstellungen entspricht, ob die einzelnen
Raumgrössen ausreichend sind, ob ausreichend Stellflächen für Ihre Möbel
gegeben sind, ob die Belichtungsverhältnisse der einzelnen Räume für Sie
optimal sind.
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Raumausstattung
Holzdecken
und –vertäfelungen, Deckenplatten, Türen, Bodenbeläge, Bäder,
Elektroinstallation, sonstige feste Einbauten (z.B. Küchen)…
Sind eventuell Einbauten vorhanden, die SIE nach dem Erwerb ausbauen
müssen? Sind die technischen Einbauten (z.B. Elektroinstallation) auf dem
Stand der heutigen Technik und für Ihre Belange ausreichend? Achten Sie
auch bitte auf die Ausstattung von Bädern und WC´s. Müssen die Armaturen
ausgetauscht werden, sind die Abläufe dicht, ist der eventuell vorhandene
Boiler funktionsfähig und zeitemäss, sind die Beschichtungen der Bade-
und Duschwannen einwandfrei, sind Fliesenschäden vorhanden…?
Badsanierungen können sehr teuer sein!
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Lage
der Eigentumsfläche
Stockwerk,
Zugang zur Fläche…
Bitte überdenken Sie, ob Sie auch noch in einigen Jahren Treppensteigen
möchten. Prüfen Sie bitte auch den Zugang zu Ihrer gewünschten
Eigentumsfläche. Es sollte ein direkter Zugang entweder über ein
Treppenhaus (nicht zu eng!) oder einem separaten Eingang gewährleistet
sein, bei dem Sie von keinem Dritten abhängig sind.
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Fassade
Wärmedämmung, Feuchtigkeit, Setzungsrisse…
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Fenster
Wärme- und
Schallschutzverglasung, Kunststoff-, Holz, oder Alurahmen, Hersteller…
Aluminiumrahmen sind besonders im Winter eine enorme Kältebrücke, an der
es oftmals zu Feuchtigkeitsbildung führt! Kunststoff-Fenster haben eine
Lebensdauer von 25-30 Jahren. Sie sollten unbedingt darauf achten, dass
die Fenster im Allgemeinen ständig gewartet wurden.
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Geschossdecken
Beton- oder
Holzdecken, Trittschall, Trittfederung,…
Wenn der Holzfussboden beim Begehen nachgibt, dann lässt sich dies
auf marode Balkenköpfe zurückführen.
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Innenwände
Massiv-
oder Leichtbauweise, Ziegel, Gasbeton, Gipskarton…
Die Bauweise der Innenwände ist insbesondere massgeblich für die Schall-
und Wärmedämmung der einzelnen Räume. Erfragen Sie, ob es in der
Vergangenheit bereits Schimmelbildung in der Fläche gab. –
Gesundheitsrisiko Schimmel (lesen Sie hierzu bitte unseren Beitrag).
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Keller
Geschosshöhe, Kellerräume oder –abteile, Feuchtigkeit…
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Tiefgaragen
Stellplätze, Durchfahrtshöhe, Rolltor, Duoparkeinrichtungen,
Feuchtigkeit, Setzungsrisse...
Sie sollten eine vorhandene Tiefgarage mit in Augenschein nehmen. Achten
Sie hier besonders auf Wand-, Decken- und Bodenflächen, ob Sie an diesen
Stellen Feuchtigkeitseintritte oder Setzungsrisse entdecken können.
Fragen Sie bitte nach Betonsanierungen, Rissverpressungen,
Lüftungsanlagen, das Alter und die Reparaturanfälligkeit des Rolltores.
Ganz wichtig: Prüfen Sie, ob die Stellplatzanordnung und die
Durchfahrtshöhe Ihren Belangen entspricht.
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Dach
und Fach
Sattel-,
Walm-, Sattelwalm-, Pult- oder Flachdach, Wärmedämmung, Dachbelag,
Feuchtigkeitseintritte, Dachstuhlholz, Unterkonstruktion, Dachrinne aus
Zinkblech oder Kupfer, Dachrinnenheizung, Schneefang,…
Sie sollten Ihr Augenmerk auch auf das Dach (mit Unterkonstruktion) und
den Dachstuhl lenken, da eine Dachsanierung eine äusserst kostenintensive
Angelegenheit sein kann.
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Heizung und Warmwasserversorgung
Zentralheizung, zentrale Ölversorgung, Ofenheizung, zentrale
Warmwasserversorgung, Durchlauferhitzer…
Enorm wichtig zu wissen, ist wie alt die Heizung, ob bereits
Teilsanierungen durchgeführt wurden, wie hoch die Reparaturanfälligkeit
der Heizungsanlage ist und mit welchem Brennstoff, (z.B. Heizöl, Stadtgas,
Fernwärme, Feststoff, Sonnenenergie…) geheizt wird. Erfragen Sie bitte,
ob es in der jüngsten Vergangenheit Beanstandungen des zuständigen
Kaminkehrers gab und ob die Heizung auch noch der aktuellen
Energieeinsparungsverordnung entspricht. Sie sollten auch wissen, ob die
Heizungsleitungen in die einzelnen Eigentumseinheiten bereits
ausgetauscht wurden und wie alt die Heizkörper sind. Erkundigen Sie sich
auch nach dem Alter der zentralen Warmwasserversorgung (falls vorhanden).
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Elektro- und Telekommunikationsinstallation
Kupferleitungen, 3-adrige Leitungen, Bussysteme,
Niederspannungs-versorgung, Starkstromversorgung, Zählereinrichtungen,
zentrale Stromverteilung, Telefonleitungen, TV-Empfang,
Breitbandkabelanlage…
Verfügt ihre gewünschte Immobilie über eine optimale Stromversorgung und
wie alt ist diese? Bitte erfragen Sie auch die Versorgung mit Telefon-
und Antennenleitungen. Sie sollten auch klären, ob der TV-Empfang über
eine terrestrische Dachantenne, über eine Satellitenanlage oder über
Breitbandkabelnetz gewährleistet ist.
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Brauch- und Abwasserleitungen
Abwasserleitungen aus Blei, Kunststoff oder Zink, Brauchwasserleitungen
aus Kupfer, Entkalkungsanlage, Rohrbrüche, Wasserschäden…
Erkundigen Sie sich am Besten nach den verwendeten Materialien, ob in der
Vergangenheit bereits öfter Rohrbrüche vorkamen und ob Wasserschäden
aufgetreten sind.
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Personenaufzug
Grösse,
Baujahr, Reparaturhäufigkeit, Sicherheit…
Personenaufzüge können ebenfalls hohe Reparatur- und Wartungskosten
bedeuten. Bitte erkundigen Sie sich nach dem Baujahr des Aufzugs, der
Reparaturanfälligkeit und nach den vorhandenen Sicherheits-einrichtungen.
Sehr aussagekräftige Unterlagen hierfür ist das Prüfbuch des Aufzuges,
welches in jedem Falle vorhanden sein muss.
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Auf was hat man zu achten, welche Unterlagen
sollte man prüfen, wenn man durch den Immobilienerwerb Miteigentümer
einer Wohnanlage wird?
Als Wohnungskäufer werden Sie nicht nur Eigentümer einer
Wohnung, sondern Sie sind anteilig auch Besitzer der Gemeinschaftsanlagen
eines Hauses. Und seiner Kosten.
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Miteigentumsanteil (MEA)
Der Miteigentumsanteil gibt an, zu wie vielen Teilen man
mit dem zu erwerbenden Wohn- oder Teileigentum am Gesamtobjekt beteiligt
ist. Der Miteigentumsanteil wird üblicherweise in 1000stel angegeben und
ist, wenn es so in der Teilungserklärung festgehalten ist, der
Stimmanteil in der Eigentümerversammlung.
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Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
Lassen Sie
sich vor dem Kauf eine Ausfertigung der Teilungserklärung/
Gemeinschaftsordnung mit Aufteilungsplan aushändigen. Sie erhalten diese
beim Notar oder beim Verwalter. In diesem notariell beurkundeten Dokument
sind alle wichtigen Regelungen einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft
vereinbart worden. Darin werden so wichtige Dinge, wie Bebauung,
Baubeschreibung, Grundbucherklärungen, Aufteilung und Zuordnung von
Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungs-rechte,
Instandhaltungspflichten, Anzeigepflichten, Kosten- und
Lastenverteilungen, Verwalterbestellung, Eigentümerversammlung u.v.m.
geregelt.
Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist der „Kfz-Brief der
Wohnanlage“ und für alle Miteigentümer rechtlich bindend!
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Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Aus den
Protokollen der Eigentümerversammlungen lässt sich vieles herauslesen!
Man erhält hierbei insbesondere Erkenntnisse über das Verhältnis der
Eigentümer untereinander, geplante Instandhaltungs-massnahmen,
Veränderung der Eigentumsverhältnisse, Eigentümer-beschlüsse u.v.m.
Bitte lassen Sie sich mindestens die Protokolle der 5 letzten
Eigentümerversammlungen aushändigen und prüfen Sie diese genau!
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Rücklagenentwicklung
Die
Rücklagenentwicklung gibt Auskunft über Entwicklung und Höhe der
Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie erwerben
diese anteilmässig mit Kauf Ihrer Immobilie mit, haben freilich aber
keinen Anspruch auf Ausbezahlung Ihres entsprechenden Anteils. Prüfen Sie
ebenfalls die Rücklagenentwicklung der letzten 3-5 Wirtschaftsjahre.
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Betriebskostenabrechnung
Die
Betriebskostenabrechnung verrät Ihnen, welche Betriebskosten
schätzungsweise auf Sie zukommen werden. In dieser Abrechnung werden alle
in einem Wirtschaftsjahr angefallenen Betriebskosten des Gesamtobjekts
nach den in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüsseln auf
die jeweiligen Wohnungseigentümer umgelegt und mit deren geleisteten
Wohngeldzahlungen gegen gerechnet. Auch hier sind die letzten 3-5
Abrechnungen sehr auskunftgebend über die Kostenstruktur des
Gesamtobjekts.
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Versicherungsunterlagen
Aus den
Versicherungsunterlagen ersehen Sie den Stand der Absicherung des
Gesamtobjekts. Es sollte in jedem Falle eine Brandversicherung,
verbundene Gebäudeversicherung (Sturm/Leitungswasser/Hagel/
Elementardeckung) und eine Haus- u. Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
bestehen. Aus dem 1914er-Wert der Brand-versicherungspolice kann Ihnen
ein Versicherungsfachmann den ungefähren Wert des Gesamtobjekts
errechnen.
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Welche Unterlagen sollte man grundsätzlich beim
Erwerb einer Immobilie prüfen?
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Grundbuchauszug
Aus dem
aktuellen (!) Grundbuchauszug können Sie ersehen, wer tatsächlich
Eigentümer des zu erwerbenden Objekts ist, welche Dienstbarkeiten und
Baulasten eingetragen sind, und ob Ihre gewünschte Immobilie mit
Grundschuldeintragungen belastet ist. Dieses Dokument ist unentbehrlich
beim Kauf einer Immobilie!
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Lageplan/Flurkarte
Der
Lageplan oder die Flurkarte gibt Auskunft über Lage, Grösse und
Zufahrtswege des Grundstücks. Des Weiteren kann man hieraus übergeordnete
Bau- und Schutzrechte der öffentlichen Hand (z.B. Grünzüge und
Landschaftsschutzgebiete) ersehen.
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Objektpläne und –beschreibungen
Aus den
Bauplänen kann man vieles über das Kaufobjekt in Erfahrung bringen, man
kann grundlegend schon mal erfahren, ob hierfür überhaupt jemals eine
Baugenehmigung erteilt wurde. Weitere Pläne (Entwässerungspläne,
Leitungspläne,…) und Objektbeschreibungen sind sehr hilfreich bei
eventuellen späteren Umbaumassnahmen.
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letzten Grundsteuerbescheid
Der letzte
Grundsteuerbescheid ist ein massgebliches Dokument, um Auskunft über den
Einheitswert eines Objekts zu erhalten.
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Bescheid über Grundbesitzabgaben
Dieser
Bescheid gibt Auskunft über die aktuellen Grundbesitzabgaben (z.B.
Müllabfuhr, Strassenreinigung…)
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Gutachten
Bei
besonders grossen und kostenintensiven Immobilienvorhaben sollte man
unbedingt ein Wertgutachten durch einen Bausachverständigen der
Industrie- und Handelskammer anfertigen lassen. Was man eventuell mit in
Betracht ziehen sollte sind Bodengutachten, um später keine unliebsamen
und vor allem teueren Überraschungen erleben zu müssen.
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Mietverträge
Möchten Sie
ein vermietetes Objekt erwerben, so müssen Sie sich unbedingt die
aktuellen Mietverträge bereits im Vorfeld der Verhandlungen vorlegen
lassen, um die genauen Modalitäten wie Vertragsgegenstand, Vertragsende,
Kündigungsfristen, Betriebskosten-zahlungspflichten u.v.m. prüfen zu
können.
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Bestätigung Mieteinnahmen
Verlangen
Sie vor dem Erwerb einer vermieteten Immobilie eine Bestätigung über die
Mieteinnahmen der letzten 3 Jahre, um einen Überblick über die
Mietentwicklung einerseits und die Verlässlichkeit der Mietzahlungen
andererseits zu gewinnen.
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Erbbaurechtsverträge
Sollten im
Grundbuch der zu erwerbenden Immobilie Erbbaurechte eingetragen sein, so
lassen Sie sich unbedingt die bestehenden Erbbaurechtsverträge zur
dezidierten Prüfung vorlegen.
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Kaufvertragsentwurf
Vor dem
Kauf einer Immobilie sollten Sie unbedingt auf die Aushändigung des
notariellen Kaufvertragsentwurfs bestehen, um vor der Unterzeichnung
jeden Passus des notariellen Kaufvertrags genau prüfen zu können. Lassen
Sie alle vom Verkäufer zugesicherte Eigenschaften des Kaufobjekts,
insbesondere genehmigte Aus- und Anbauten, in den notariellen Kaufvertrag
aufnehmen.
Wenn
Sie all unsere oben stehenden Tipps zum Kauf einer Immobilie beherzigen,
haben Sie Ihr Risiko erheblich minimiert und die Grundlage für den
erfolgreichen Abschluss eines notariellen Kaufvertrags für eine Immobilie
geschaffen.
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